Bakgrund
I en bostadsrättsförening gäller i stora drag att bostadsrättshavaren ansvarar för reparationer och underhåll i den egna bostaden medan bostadsrättsföreningen ansvarar för resten.

Till den egna bostaden räknas lägenhetens väggar, golv och tak samt övrig fast inredning (t ex i kökoch badrum).Både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen har en underhållsskyldighet som innebär att man på egen bekostnad ska ombesörja nödvändiga reparationer och underhåll. De grundläggande reglerna för hur ansvaret, och därmed kostnaderna, fördelas mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen finns angivet i bostadsrättslagen och i bostadsrättsföreningens stadgar.

Eftersom gränsdragningen ibland kan vara svår att göra, är syftet med denna policy att ge en mer detaljerad beskrivning av vad som gäller i vår bostadsrättsförening.

Bostadsrättslagen
Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet anges i bostadsrättslagen, kapitel 7 §12. "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestäms i stadgarna..." Där anges också några undantag som bostadsrättsföreningen ansvarar för. "Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med." Bostadsrättsföreningen ansvarar dessutom för reparationer efter vissa skador. "För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning."

Stadgarna
Bostadsrättsföreningens stadgar reglerar bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Där upprepas en del av det som står i bostadsrättslagen. Dessutom görs också en del förtydliganden. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Med ansvaret följer såväl underhålls- som reparationsskyldighet.

Till det inre räknas
Rummens väggar, golv och tak.
Inredning i kök, badrum och i övriga utrymmen tillhörande lägenheten.
Glas i fönster och dörrar.
Lägenhets ytter- och innerdörrar.

Reparationer
Reparationer och underhåll. Följande förteckning över byggnadsdelar, inredning och utrustning visar en sammanställning av vilka åtgärder som bostadsrättshavaren respektive bostadsrättsföreningen ansvarar för. Bostadsrättsföreningens styrelse eller förvaltning beslutar när reparationer och underhåll som ligger inom bostadsrättsföreningens ansvarsområde ska utföras. Om bostadsrättshavare har utrustat lägenheten med installationer som avviker från bostadsrättsföreningens standard, ansvarar alltid bostadsrättshavaren själv för installationerna. Ansvaret är knutet till installationen och överförs alltså till nästa bostadsrättshavare vid överlåtelser. Sådan egen installation ersätts inte om den behöver tas bort i samband med att bostadsrättsföreningen utför reparationer eller underhåll. Eventuella tillkommande kostnader betalas av bostadsrättshavaren.

Skador och försäkring
Kostnader för skador kommer oväntat och kan bli mycket stora. Det är därför ytterst viktigt att både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen alltid har en gällande hemförsäkring respektive fastighetsförsäkring. Fastighetsförsäkringen ersätter skador inom föreningens ansvarsområde (den fasta egendomen). Hemförsäkringen ersätter skador på lös egendom. Bostadsrättshavarens hemförsäkring ska innehålla ett bostadsrättstillägg. Bostadsrättstillägget ersätter skador på lägenhetens väggar, golv och tak samt övrig fast inredning (t ex i kök och badrum). Skador orsakade av utifrån inträngande vatten på grund av läckande tak, otäta ytterväggar samt öppet fönster eller dörr ersätts inte av vare sig hem- eller fastighetsförsäkringen.

Vattenskador
Bostadsrättshavaren har ansvar för lägenhetens inre underhåll oavsett om han är vållande till en skada och oavsett om skadan kan ersättas via hemförsäkringen eller fastighetsförsäkringen. Beroende på orsaken till skadan fördelas kostnaderna på olika sätt mellan bostadsrättshavare, bostadsrättsförening och försäkringsbolag.

Observera att bostadsrättshavaren i vissa fall riskerar att drabbas av betydande kostnader för reparationer, självrisker och ersättningar. Hemförsäkringen bör därför också innehålla ett ansvarsmoment (drulleförsäkring) som täcker skadeståndsanspråk från bostadsrättsföreningen och andra bostadsrättshavare.

_________________________________________________________________________________

Vilket ansvar har jag som bostadsrättsinnehavare och vad har jag för rättigheter?
Du har ett ansvar som boende i en bostad och det finns vissa saker du får göra i din lägenhet utan styrelsens tillåtelse. Ditt ansvar som boende:

• Det är inte föreningens ansvar att laga saker som går sönder i en bostadsrättshavares lägenhet - vilket är lätt att tro eftersom det är föreningen som äger fastigheten som bostaden ligger i. Så är det om man har en hyresrätt men inte när man äger en bostadsrätt. Det mesta som syns inuti din bostad är faktiskt ditt ansvar. Väggar, golv och tak är ditt ansvar.
• Du måste själv underhålla ytskikten och underliggande tätskikt på väggar, golv och tak. Men det innebär ju också att du till exempel får sätta upp vilken tapet du vill eller byta golv utan att fråga någon annan. Du är också ansvarig för glas i fönster och dörrar.
• Kök och badrum är ditt ansvar.
• Om frysen går sönder måste du själva byta ut den. Och det gäller all inredning och utrustning i kök och badrum. Men det innebär också att du får renovera ditt badrum eller kök om du inte är nöjd med standarden. Se bara till att arbetet utförs fackmanna-mässigt. Annars kan du bli ersättningsskyldig om du till exempel orsakar en vattenläcka hos grannen. Det är inte alltid så lätt att göra saker själv som det ser ut på tv.
• Om du gör större ingrepp som att riva en vägg eller flytta avlopp, ventilation eller vattenledningar måste du ta begära tillstånd från styrelsen först.
• Det är en bra idé att kontakta styrelsen oavsett vad du ska renovera. Om du vill renovera badrummet är det bra att veta när nästa stambyte är planerat så att du inte lägger massa pengar på att göra om något som ändå måste rivas efter ett halvår.
• Som bostadsrättshavare har du dessutom ett socialt ansvar mot dina grannar. Det betyder att du måste respektera de regler som gäller för exempelvis renoveringsarbeten, oljud och städning av allmänna utrymmen.

Vad du får göra och inte göra utan styrelsens tillstånd

Inget tillstånd av styrelsen krävs för att:

• Måla, tapetsera och lägg golv
• Byt kylskåp, frys och spis
• Renovera ytskikt i kök och badrum

Tillstånd av styrelsen krävs för att:

• Riva bärande väggar plus bygganmälan
• Ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten

• Sätta upp markis

  Om bärande konstruktioner i en byggnad berörs av en ombyggnation så måste en så kallad bygganmälan göras till stadsbyggnadsnämnden minst tre (3) veckor före byggstart.

Bostadsrättsinnehavarens skyldigheter                                          
Bostadsrättsinnehavaren är förpliktad att svara för underhållet av bostadsrätten. Denna underhållsplikt inkluderar exempelvis tapetsering, målning, underhåll av köksutrustning och badrumsinredning. I stort sett är bostadsrättsinnehavaren skyldig att underhålla allt i lägenheten utom elledningarna och VVS.

• Bostadsrättsinnehavaren är skyldig att ge företrädare för bostadsrättsföreningen tillträde till lägenheten. Om bostadsrättsföreningen förvägras tillträde kan bostadsrätten förverkas.
• En bostadsrättsinnehavare måste följa de ordningsregler som bostadsrättsföreningen beslutat om. Givetvis skall han se till att andra bostadsrättsinnehavare inte störs. Det är i stort samma regler som gäller som i ett hyresförhållande.
• En bostadsrättsinnehavare har inflytande över hur föreningen styrs. Det främsta medlet för detta inflytande är rösträtten vad gäller styrelse, revisorer samt övergripande frågaor vad gäller bostadsföreningens skötsel. Denna rösträtt utövar bostadsrättsinnehavaren på föreningsstämman då varje bostadsrätt har en röst.